─ 令和8年度税制改正と、これからの資産戦略 ─ 　令和7年12月、与党より「令和8年度税制改正大綱」が公表されました。今回の大綱では、富裕層・オーナー経営者の資産戦略に直接かかわる改正が複数盛り込まれています。なかでも注目したいのが、賃貸不動産を活用した相続税対策の見直しです。－Tax Reform Outline for Fiscal Year 2026 and Future Wealth Planning－

2026.05.02

In December 2025, Japan’s ruling coalition released the Fiscal Year 2026 Tax Reform Outline, introducing several proposed changes that may have a direct impact on wealth management strategies for high-net-worth individuals and owner-managed businesses.

Among the most notable developments is the review of inheritance tax planning strategies involving rental real estate. For many years, income-producing properties have played an important role in estate planning due to their favorable valuation treatment for inheritance tax purposes. The latest reform proposals suggest a closer examination of these arrangements and may influence how investors and families approach long-term asset succession planning in the future.

As tax regulations continue to evolve, it is becoming increasingly important for investors and business owners to reassess their asset structures and succession strategies from both a tax and investment perspective.

ポイント①：賃貸不動産に「5年ルール」が登場

これまで、賃貸アパートやタワーマンションを購入することで、相続税評価額を市場価格の3〜5割程度まで圧縮できるケースがありました。

今回の改正では、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産については、購入価格をベースに評価する仕組みが導入されます。具体的には、取得価額を基に算定した金額の80％で評価されることになります。

改正は令和9年1月1日以後の相続等から適用されます。「相続直前にマンションを買って評価を下げる」という従来型の対策は、今後ほぼ通用しなくなる見込みです。

ただし、長く所有してきた土地の上に建物を新築するケースには経過措置があり、対応の余地が残されています。

ポイント②：不動産小口化商品も時価評価へ

近年、富裕層の間で人気だった不動産小口化商品にも、より厳しい改正が及びます。

こちらは取得時期にかかわらず、通常の取引価額で評価されることになりました。賃貸不動産のような「5年経てば従来評価」というルートはありません。すでに保有されている方は、戦略の見直しが必要です。

ポイント③：「1億円の壁」是正で、EXIT時期の判断が重要に

所得税のミニマム課税も強化されます。これまで「年間所得3.3億円超」が対象だったところ、基準が1.65億円に引き下げられ、税率も22.5%から30%へ引き上げられます。M&Aで会社を売却したオーナー経営者や、不動産を売却した地主などが広く対象に入ります。

事業承継や売却をお考えの方は、令和8年中に動くか、令和9年以降にするかで手取り額が変わってきます。

これからの資産戦略、3つの視点

今回の改正を受けて、Link Realtyとしてお伝えしたいことは3つです。

ひとつは、「節税のための不動産」から「事業としての賃貸経営」への発想の転換。短期の評価圧縮ではなく、長期で安定した収益を生む物件選びがますます重要になります。

ふたつめは、所有地の活用検討。経過措置を活かせる可能性がある今、土地の棚卸しは早めに行う価値があります。

最後に、EXIT時期の戦略的判断。顧問税理士と試算しながら、最適なタイミングを見極めていただきたいと思います。

おわりに

令和8年度税制改正は、資産戦略の大きな転換点です。Link Realtyは、収益物件・開発用地のご相談から、海外居住の経営者の方との越境取引まで、皆様の資産戦略に寄り添うパートナーを目指しています。個別のご相談はオンライン面談にて、守秘義務を厳守して承ります。

※本コラムは一般的な情報提供を目的としており、個別案件の判断は顧問税理士・弁護士へのご相談をお勧めいたします。

参考・出典

• 自由民主党・日本維新の会「令和8年度税制改正大綱」（令和7年12月19日公表）
• PwC Japan「2026年度税制改正大綱 資産税関連の主な改正点」（2025年12月）