金利上昇時代、収益不動産オーナーが今見直すべき5つのポイント　－金利上昇局面を迎えた今、収益不動産オーナーに求められるのは、借入条件や収益性、修繕計画などを改めて見直すことです。本コラムでは、安定した資産運用を続けるために確認しておきたい5つのポイントを解説。－

2026.07.19

はじめに

日本銀行は金融政策の正常化を進めており、これまでの超低金利時代から「金利のある時代」へと移行しつつあります。収益不動産オーナーにとって、金利上昇は借入返済額の増加だけでなく、資金調達や不動産価格、投資家の購入判断にも影響を及ぼす可能性があります。

一方で、金利上昇を必要以上に悲観する必要はありません。現在の借入状況や物件の収益性を正しく把握し、早めに対策を講じることで、安定した資産運用を継続することは十分可能です。

今回は、金利上昇局面で収益不動産オーナーが見直しておきたい5つのポイントをご紹介します。

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1．借入条件を確認する

まず確認したいのが、現在の融資条件です。

特に変動金利で借入をしている場合は、金利見直し時期や返済額への影響を把握しておくことが重要です。

確認しておきたい項目は次のとおりです。

・固定金利・変動金利の別
・現在の適用金利
・借入残高
・残存返済期間
・毎月・年間の返済額
・金利見直し時期

借入残高が大きいほど、わずかな金利上昇でも年間返済額への影響は大きくなります。現在の収支だけでなく、金利が0.25％、0.50％、1.00％上昇した場合のキャッシュフローも試算しておくと安心です。

また、借換えや固定金利への変更も選択肢の一つですが、手数料や諸費用も含めて総合的に判断することが大切です。

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2．物件の収益力を見直す

金利上昇による支出増加を補うためには、収益力を高めることも重要です。

近年は建築費や物価の上昇を背景に、一部エリアでは賃料水準も上昇しています。長期間賃料を据え置いている場合、市場賃料との差が生じている可能性があります。

特に、

・駅近物件
・人気エリア
・築浅物件
・リノベーション済物件

などは募集条件を見直す余地があるかもしれません。

入居中の賃料改定は慎重な対応が必要ですが、退去後の募集条件を市場相場に合わせることで収益改善につながるケースがあります。

また、共益費や駐車場収入なども含め、物件全体の収益性を定期的に見直すことが大切です。

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3．修繕計画と資金繰りを再確認する

金利上昇局面では、返済負担に加え、建築資材や人件費の高騰により修繕費も増加傾向にあります。

そのため、

・外壁塗装
・屋上防水
・給排水設備
・エレベーター
・消防設備
・共用部設備

などについて、中長期的な修繕計画を作成しておくことが重要です。

必要な修繕を先送りすると建物価値の低下や空室増加につながる可能性があります。一方で、一度に大規模な修繕を実施すると資金繰りを圧迫することもあります。

今後5～10年程度の修繕計画を立て、余裕資金を確保しながら計画的に進めることが、長期的な資産価値の維持につながります。

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4．金融機関との関係を強化する

金利上昇局面では、金融機関との信頼関係も重要になります。

金融機関は金利だけでなく、

・入居率
・家賃収入の安定性
・修繕状況
・決算内容
・返済実績

などを総合的に評価しています。

日頃から物件の運営状況や今後の計画を共有しておくことで、借換えや追加融資などの相談もしやすくなります。

また、金融機関ごとに融資姿勢や得意分野は異なるため、複数の金融機関との関係を築いておくことも、将来の選択肢を広げることにつながります。

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5．保有・売却・組み換えを検討する

金利が上昇したからといって、すべての物件を売却する必要はありません。

重要なのは、それぞれの物件を客観的に分析し、ご自身の資産戦略に合った判断をすることです。

例えば、

・高い入居率を維持している
・賃料上昇が期待できる
・借入残高が少ない
・修繕状況が良好

このような物件は、引き続き保有するメリットがあるでしょう。

一方で、

・キャッシュフローが悪化する見込みがある
・大規模修繕が近づいている
・空室率が高い
・相続対策を検討している

といった場合には、売却や資産の組み換えも有効な選択肢となります。

売却時には査定価格だけでなく、借入残高や諸費用、税金を差し引いた手取り額まで確認することが重要です。

また、現在は国内投資家だけでなく海外投資家からも日本の収益不動産への関心が高まっています。販売先を国内に限定せず、幅広い投資家へ情報を届けることで、より良い条件での売却につながる可能性があります。

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まとめ

金利上昇は収益不動産オーナーにとって大きな環境変化ですが、適切な準備によって影響を抑えることは十分可能です。

まずは現在の借入条件を把握し、物件の収益力や修繕計画、資金繰りを確認することが重要です。そして、金融機関との関係を維持しながら、保有・売却・組み換えといった出口戦略についても定期的に見直すことが、安定した資産運用につながります。

市場環境が変化する今だからこそ、ご所有不動産を見つめ直し、将来を見据えた資産戦略を考える良い機会ではないでしょうか。

Link Realty株式会社では、全国の事業用・収益不動産の売買仲介をはじめ、資産の組み換えや売却のご相談を承っております。また、国内投資家に加え、海外投資家とのネットワークも活用し、多様なニーズに対応したご提案を行っています。

収益不動産の運営や売却についてお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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※本コラムは一般的な市場動向および情報提供を目的として作成したものであり、特定の投資・融資・売却等を推奨するものではありません。実際のご判断は、ご自身の状況を踏まえ、必要に応じて金融機関や税理士などの専門家へご相談ください。