築古収益不動産が選ばれる理由　－Why Investors Are Choosing Older Income-Producing Propertie－

2026.10.15

― 利回りとリスクのバランスを考える ―

近年、収益不動産市場では、新築・築浅物件の価格上昇に伴い、投資利回りが低下する傾向が見られます。特に都市部では、土地価格や建築費の高騰などを背景に、一定の収益性を確保することが難しくなっている物件も少なくありません。

こうした市場環境のなか、築年数が経過していても、比較的高い利回りが期待できる収益不動産に目を向ける投資家も見受けられます。

従来、新築・築浅物件は、建物や設備の新しさ、当面の修繕負担の少なさなどから、安定した投資対象として評価されてきました。一方、築古物件については、修繕費用や建物の老朽化などが懸念されるものの、取得価格と収益性のバランスによっては、魅力的な投資対象となる可能性があります。

■ 新築・築浅物件と築古物件の収益性

新築・築浅の収益不動産は、建物や設備が比較的新しく、入居者の確保や維持管理の面で一定の優位性が期待できます。

しかし、取得価格が高額になるほど、賃料収入に対する投資利回りは低くなる傾向があります。特に金融機関からの借入れを利用する場合、金利上昇によって借入コストが増加すれば、手元に残るキャッシュフローが圧迫される可能性があります。

一方、築古収益不動産は、新築・築浅物件と比較して取得価格が抑えられる場合があり、相対的に高い表面利回りを確保できるケースがあります。

そのため、築年数の新しさだけでなく、実際の賃料収入や借入返済後のキャッシュフローを重視する投資家にとって、築古物件が有力な選択肢となることがあります。

■ 高利回りの背景にあるリスク

もっとも、表面利回りが高いという理由だけで、優良な投資対象と判断することはできません。

築古物件では、外壁や屋上防水、給排水設備、エレベーターなどの修繕・更新費用が発生する可能性があります。また、空室率の上昇や賃料水準の変化によって、想定していた収益を確保できなくなることも考えられます。

さらに、建築確認や検査済証の有無、建蔽率・容積率、現在の法令への適合状況なども確認すべき重要な事項です。

これらは、金融機関の融資判断や将来の売却時における評価にも影響する場合があります。

表面上の利回りだけではなく、将来発生する可能性のある支出やリスクを考慮し、実質的な収益性を見極めることが求められます。

■ 築年数だけでは決まらない不動産の価値

築年数が同程度の物件であっても、立地条件、建物の維持管理状況、賃貸需要、修繕履歴などによって、その資産価値は大きく異なります。

例えば、築年数が経過していても、交通利便性に優れ、安定した賃貸需要が見込める立地であれば、継続的な収益が期待できる場合があります。

また、適切な修繕や設備更新が実施されている建物は、築年数だけでは評価できない価値を有していることもあります。

土地そのものの資産価値や、将来的な建替え・再開発の可能性も、投資判断における重要な要素です。

築古物件の価値を判断する際には、建物の経過年数という一つの指標にとらわれず、不動産全体の特性を多角的に評価することが重要です。

■ 利回りとリスクのバランスを考える

不動産投資において、新築・築浅物件と築古物件のどちらが優れているかについて、一律の答えはありません。

長期的な安定性や維持管理の負担軽減を重視する投資家にとっては、新築・築浅物件が適している場合があります。一方、一定の修繕リスクや将来の不確実性を許容しながら、収益性を重視する投資家にとっては、築古物件が合理的な選択肢となることもあります。

今後、金利や建築費、不動産価格を取り巻く環境が変化するなかで、投資対象の選定には、これまで以上に慎重な判断が求められるでしょう。

重要なのは、築年数や表面利回りといった個別の指標だけで判断するのではなく、収益性、リスク、資産価値、そして投資目的との適合性を総合的に見極めることです。

築古収益不動産についても、その特性を正しく理解し、適切に評価することで、新たな投資機会を見いだすことができるのではないでしょうか。