2027年度税制改正をどう読む ― 不動産オーナー・投資家が注目したいポイント ―　Japan’s 2027 Tax Reform　Key Issues for Property Owners and Investors

2026.09.17

2027年度（令和9年度）税制改正に向けた議論が始まっています。

現時点では税制改正大綱が決定したわけではなく、各省庁から税制改正要望が提出された段階です。

したがって、今後の議論によって内容が変更される可能性がありますが、不動産を所有する個人・法人、そして資産承継を考える方にとって、いくつか注目しておきたい動きが見えてきました。

1．住宅価格高騰と「投機的取引」への対応

今回、特に注目したいのが住宅価格の高騰です。

東京都心を中心として新築・中古マンション価格は高い水準が続いており、実需層にとって住宅を取得しにくい状況が問題となっています。

こうしたなか、国土交通省は2027年度税制改正要望において、新築マンション価格高騰への対応に関する税制措置を要望しています。

今後どのような制度になるかはまだ決まっていませんが、「短期間で取得・売却する不動産取引」が今後の税制議論の一つの焦点になる可能性があります。

投資目的の不動産取引そのものを否定するものではありませんが、短期的な値上がり益だけを目的とした取引と、中長期的な不動産投資を税制上どのように考えるのか。

今後の議論を注視する必要があります。

2．「相続」と「不動産」の関係にも引き続き注意

もう一つ重要なのが相続税です。

これまで不動産は、現金と比較して相続税評価額を圧縮できる場合があることから、資産承継に広く活用されてきました。

一方、近年は市場価格と相続税評価額との乖離について見直しが進んでいます。

特に、相続直前に多額の借入を行って収益不動産を購入するなど、税負担の圧縮を主目的とするような取引については、今後さらに慎重な判断が求められるでしょう。

不動産による相続対策についても、

「どれだけ評価額を下げられるか」

だけではなく、

「その不動産を次世代が保有し続けられるか」

という視点が、これまで以上に重要になると考えます。

3．資産承継は「不動産だけ」で考えない時代へ

今回の税制改正要望を見ると、不動産だけではなく、株式・保険・NISAなど幅広い資産について制度見直しが議論されています。

相続や資産承継を考える場合、

不動産
金融資産
現預金
保険
法人資産

を個別に考えるのではなく、資産全体のバランスを見ながら承継方法を考えることが重要になってきています。

特に収益不動産の場合、相続税評価だけではなく、

・借入金利
・修繕費
・空室リスク
・将来の売却価格
・次世代の管理能力

まで含めて考える必要があります。

4．不動産オーナーにとって重要なのは「税制改正前の棚卸し」

税制は毎年変わります。

そのたびに売却や購入を急ぐ必要はありません。

むしろ重要なのは、税制改正をきっかけとして、現在所有している資産を一度整理してみることです。

「この不動産を10年後も所有するのか」

「借入金利がさらに上昇しても収益は残るのか」

「相続した家族が本当に所有したい資産なのか」

「今売却した場合、次にどの資産へ組み替えるのか」

こうした視点から資産を見直すことには、大きな意味があります。

不動産を「節税商品」ではなく「資産」として考える

金利、不動産価格、建築費、そして税制。

不動産を取り巻く環境は大きく変化しています。

これからの資産運用・資産承継では、単純な「節税効果」だけで不動産を判断することは難しくなっていくでしょう。

収益性、資産価値、借入、税務、そして次世代への承継。

それぞれを総合的に考えながら、保有・売却・組み替えを判断することが重要です。

2027年度税制改正についても、年末の税制改正大綱の決定に向けて議論が本格化していきます。

今後、具体的な制度内容が明らかになった段階で、改めて不動産市場への影響を確認していきたいと思います。

※本稿は2026年9月時点で公表されている税制改正要望等をもとに作成したものであり、今後の税制改正を確定的に示すものではありません。

Japan’s 2027 Tax Reform

Key Issues for Property Owners and Investors

Discussions are now underway regarding Japan’s tax reforms for fiscal year 2027.

At this stage, the final tax reform package has not yet been determined. Government ministries and agencies have submitted their tax reform requests, and these proposals will be discussed toward the end of the year.

Nevertheless, several emerging themes deserve attention from property owners, investors, and those considering long-term asset succession in Japan.

1. Rising Housing Prices and Potential Measures on Speculative Transactions

One of the most closely watched issues is the continued rise in residential property prices.

Prices of both new and existing condominiums, particularly in central Tokyo, remain at high levels, making home ownership increasingly difficult for many end users.

Against this backdrop, Japan’s Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism has requested tax measures addressing the rising prices of newly built condominiums as part of the FY2027 tax reform discussions.

The details have not yet been determined. However, transactions involving properties acquired and resold within relatively short periods could become one area of discussion.

This does not mean that property investment itself is being discouraged.

Rather, an important question may be how the tax system should distinguish between short-term transactions primarily seeking capital gains and long-term real estate investment.

Investors should therefore continue to monitor the discussions carefully.

2. Inheritance and Real Estate Remain Important Issues

Inheritance taxation is another area that deserves attention.

Real estate has traditionally played an important role in Japanese estate planning because, depending on the property and circumstances, its inheritance tax valuation may be lower than its actual market value.

In recent years, however, Japan has been reviewing situations where there is a significant gap between market value and inheritance tax valuation.

Transactions involving substantial borrowing shortly before inheritance for the primary purpose of reducing inheritance tax liabilities may therefore require increasingly careful consideration.

When considering real estate as part of an inheritance strategy, the key question should no longer be simply:

“How much can the taxable valuation be reduced?”

It is equally important to ask:

“Can the next generation realistically continue to own and manage this property?”

3. Asset Succession Should Be Considered Across the Entire Portfolio

The current tax reform requests cover not only real estate but also a broad range of assets, including listed securities, insurance products and NISA, Japan’s tax-exempt investment scheme.

This highlights an increasingly important principle in asset succession.

Real estate, financial assets, cash, insurance and corporate assets should not necessarily be considered separately.

Instead, succession planning should take into account the overall composition and balance of an individual or family’s assets.

For income-producing real estate in particular, investors should consider not only inheritance tax valuations but also:

• Financing costs and interest rates
• Future repair and maintenance expenses
• Vacancy risk
• Potential future sale value
• The next generation’s ability and willingness to manage the property

4. Tax Reform Is an Opportunity to Review Existing Assets

Tax rules change over time.

This does not mean that investors should rush to buy or sell property whenever a tax reform is discussed.

Instead, tax reform can provide a useful opportunity to reassess existing assets.

Will you still want to own this property ten years from now?

Will the investment continue to generate sufficient cash flow if borrowing costs rise further?

Will the next generation actually want to inherit and manage the property?

If the property were sold today, where would the capital be reinvested?

Reviewing assets from these perspectives can be valuable regardless of the final outcome of the tax reform discussions.

Viewing Real Estate as an Asset — Not Simply as a Tax-Saving Tool

Interest rates, property prices, construction costs and taxation are all changing.

In this environment, it is becoming increasingly difficult to evaluate real estate solely on the basis of potential tax benefits.

Income generation, long-term asset value, financing, taxation and succession should all be considered together when deciding whether to hold, sell or restructure a real estate portfolio.

Discussions on Japan’s FY2027 tax reform will continue toward the formulation of the final tax reform package later this year.

As more details become available, we will continue to examine what these changes could mean for Japan’s real estate market and for domestic and international investors.

This article is based on publicly available tax reform requests and related information as of September 2026. The proposals discussed above are subject to change and should not be regarded as final tax legislation.