世界主要都市の不動産市場動向から見る日本不動産市場の現在地と今後の展望　－ 国際不動産価格賃料指数から読み解く東京・大阪市場の強さと今後の注目点 －　The Current Position and Future Outlook of Japan’s Real Estate Market from a Global Perspective

2026.06.04

一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」によると、世界主要16都市の不動産市場は引き続き堅調な推移を見せる一方、都市や物件ごとの格差が一層鮮明になっています。世界的なインフレや金利動向、建築費高騰などの影響を受けながらも、優良資産への投資需要は依然として高く、不動産市場は新たな局面を迎えています。

オフィス市場に目を向けると、インド・ムンバイや米国・ニューヨークでは、高品質かつ好立地のオフィスに対する需要が集中しており、価格・賃料ともに上昇しています。コロナ禍を経てリモートワークが定着したといわれる一方で、企業は従業員の出社促進や優秀な人材確保を目的として、より魅力的なオフィス環境を求める傾向を強めています。その結果、築年数や設備面で競争力の高い物件には需要が集中し、立地や品質による二極化が進んでいます。

日本においても同様の傾向が見られます。東京では底堅いオフィス需要を背景に価格・賃料ともに緩やかな上昇が継続しており、大阪においても空室率の低下と賃料上昇が確認されています。特に大阪市中心部では、梅田エリアを中心とした再開発や企業進出の動きが続いており、優良オフィスへの需要は堅調です。一方で、築古ビルや競争力に乏しい物件については、今後もテナント確保や賃料維持に課題を抱える可能性があります。

今回の調査で特に注目されるのはマンション市場です。対象都市の中で、大阪のマンション価格上昇率および賃料上昇率はともに高い水準を示しました。大阪都心部では富裕層による高級マンション需要が根強く、加えて交通利便性の高いエリアではファミリー層による実需も堅調です。これにより、売買市場だけでなく賃貸市場においても上昇傾向が続いています。

東京においてもマンション市場は安定的に推移しています。近年は建築費や人件費の高騰により新規供給が抑制されており、その結果として既存マンションの希少性が高まっています。特に都心部や駅近エリアでは供給不足が続いており、国内外の投資家から高い注目を集めています。

一方で、中国の北京や上海では不動産市場の調整が継続しており、オフィス・住宅ともに価格下落が続いています。また、香港についても以前のような急激な成長局面からは落ち着きを見せています。これらの動きは、世界の不動産市場が必ずしも一方向に上昇しているわけではなく、各国の経済環境や政策、人口動態によって大きく左右されることを示しています。

現在の不動産市場を考える上で重要なのは、「市場全体が上昇する時代」から「選ばれる物件だけが評価される時代」へ移行しているという点です。世界主要都市の動向を見ても、交通利便性、立地条件、建物性能、管理状況、将来性といった要素を兼ね備えた物件には資金が集まり続けています。一方で、競争力を失った物件については価格や賃料の維持が難しくなる傾向が見受けられます。

日本国内においても、今後は金利上昇の影響や建築コストの高止まり、人口減少など様々な課題に直面することが予想されます。しかしながら、大阪や東京といった国際競争力を有する都市では、再開発やインバウンド需要、海外投資家による資金流入などを背景に、引き続き高い需要が期待されています。

不動産の購入や売却を検討する際には、短期的な価格変動だけでなく、エリアの将来性や資産価値の持続性を見極めることが重要です。今後も世界および国内の不動産市場の動向を注視しながら、長期的な視点に立った判断が求められるでしょう。

【出典】
一般財団法人日本不動産研究所「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」

According to the 26th International Property Price and Rent Index (April 2026) published by the Japan Real Estate Institute (JREI), real estate markets across 16 major global cities continue to demonstrate resilience. At the same time, disparities among cities and individual assets have become increasingly pronounced. Despite challenges such as global inflation, interest rate movements, and rising construction costs, demand for high-quality real estate assets remains strong, signaling a new phase in the global property market.

In the office sector, cities such as Mumbai and New York continue to experience growth in both prices and rents, driven by strong demand for high-quality office buildings in prime locations. Although remote work has become more common since the pandemic, many companies are seeking attractive office environments to encourage employee attendance and attract top talent. As a result, demand is increasingly concentrated in well-located, high-specification buildings, further widening the gap between competitive and less competitive assets.

A similar trend can be observed in Japan. In Tokyo, office prices and rents continue to rise gradually, supported by stable demand. Osaka has also recorded declining vacancy rates and increasing rents, reflecting healthy market fundamentals. In particular, large-scale redevelopment projects and corporate expansion around the Umeda district continue to support demand for high-quality office space. Conversely, older buildings with limited competitiveness may face ongoing challenges in attracting tenants and maintaining rental levels.

The residential condominium market is particularly noteworthy in this survey. Among the cities surveyed, Osaka recorded one of the highest rates of growth in both condominium prices and rents. Demand from affluent buyers for luxury residences in central Osaka remains robust, while strong end-user demand persists for family-oriented properties in highly accessible locations. As a result, both the sales and leasing markets continue to perform well.

Tokyo’s condominium market also remains stable. Rising construction and labor costs have constrained new housing supply, increasing the scarcity value of existing housing stock. Prime urban locations and properties near major transportation hubs continue to attract strong interest from both domestic and international investors.

Meanwhile, China’s major cities, including Beijing and Shanghai, continue to undergo market adjustments, with declines observed in both office and residential property values. Hong Kong, while showing signs of stabilization, has moved beyond the rapid growth phase experienced in previous years. These developments highlight the fact that real estate markets do not move uniformly and are heavily influenced by local economic conditions, government policies, and demographic trends.

One of the key conclusions from the report is that the market is shifting from an era in which “all properties rise together” to one in which only selected assets outperform. Across major global cities, capital continues to flow into properties that offer superior accessibility, location, building quality, management standards, and long-term growth potential. In contrast, assets that lack competitiveness are increasingly challenged in maintaining their values and rental income.

Japan faces a variety of long-term challenges, including rising interest rates, persistently high construction costs, and demographic decline. Nevertheless, internationally competitive cities such as Tokyo and Osaka are expected to maintain strong demand, supported by ongoing redevelopment projects, inbound tourism, and continued investment from overseas investors.

For those considering the purchase or sale of real estate, it is becoming increasingly important to look beyond short-term market fluctuations and focus on the long-term sustainability of an asset’s value. Careful analysis of location, future growth prospects, and market fundamentals will remain essential. As global and domestic real estate markets continue to evolve, investors and property owners alike should adopt a long-term perspective when making decisions.

Source:
Japan Real Estate Institute (JREI), 26th International Property Price and Rent Index (April 2026).