東京の高額帯中古マンション市場に見え始めた変化　今後の市場を展望する　－Emerging Changes in Tokyo’s High-End Condominium Market　Looking Ahead to the Next Phase of the Market－

2026.08.03

東京都心を中心に、中古マンション価格はここ数年、大きく上昇を続けてきました。

2026年には首都圏の新築マンション平均価格が初めて1億円を超えるなど、不動産市場の価格上昇は大きな話題となっています。

一方で、国内外の投資家や不動産会社との情報交換、そして日々の営業活動を通じて、私たちはこれまでとは少し異なる市場の変化を感じる機会が増えてきました。

都心の高額帯中古マンション市場では、以前と比較して販売期間が長くなる物件や、価格の見直しを行う事例も徐々に見受けられるようになっています。

もちろん、希少性の高い立地や優れた資産価値を持つ物件への需要は依然として堅調です。

しかし、市場全体を見ると、「価格が高いから選ばれる時代」から、「価格に見合う価値があるか」がより厳しく評価される時代へ移行しつつあるように感じています。

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市場は”調整”ではなく”選別”の時代へ

この変化の背景には、いくつかの要因があります。

日本銀行の金融政策の変化による金利上昇。

投資家の期待利回りの変化。

そして、建築資材価格や人件費の高騰です。

特に建築コストについては、資材価格や人手不足などを背景に、今後も上昇基調が続くとの見方が業界では多く聞かれます。

そのため、新築マンション価格が大きく下落する可能性は現時点では限定的と考えられ、中古市場においても価格を下支えする要因の一つになる可能性があります。

つまり、「価格が下がる市場」ではなく、

「選ばれる物件と、そうでない物件との差が広がる市場」

へ変化しているのではないでしょうか。

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「価格」と「価値」は同じではない

価格が高いことと、価値が高いことは必ずしも一致しません。

立地、建物管理、修繕状況、流動性、賃貸需要、再開発計画など、多くの要素を総合的に判断することが重要になります。

これからの不動産投資では、

「いくらで買うか」だけではなく、

「なぜその不動産を選ぶのか」

という視点が、これまで以上に重要になると考えています。

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事業用・収益不動産市場にも共通する視点

この変化は、住宅市場だけではなく、事業用・収益不動産市場にも共通しています。

金利上昇や建築コストの高止まりを背景に、今後は立地や収益性、出口戦略まで見据えた投資判断が、より重要になるでしょう。

一方で、日本の不動産市場は、法制度の安定性や透明性、海外主要都市と比較した価格水準などから、海外投資家からの関心も依然として高い状況です。

市場全体が停滞しているというよりも、

「選ばれる不動産」と「そうでない不動産」の二極化が進んでいく局面

に入っていると考えています。

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Link Realty株式会社の視点

私たちは全国の事業用・収益不動産を取り扱う中で、国内外の投資家、金融機関、不動産会社との情報交換を日々行っています。

不動産市場は、「価格」で語られることが少なくありません。

しかし、私たちが日々の営業活動を通じて実感しているのは、

これからの時代は、価格以上に”価値”が問われる市場へ移行していく

ということです。

市場環境が変化する今だからこそ、冷静な分析と長期的な視点が、資産形成において大きな差を生むと私たちは考えています。

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※本記事は、公表資料や市場動向、ならびに弊社の日常的な営業活動を通じて得られた知見をもとに作成した市場考察です。市場環境は常に変化しており、地域や物件ごとに状況も異なります。不動産の取得・売却・投資をご検討の際は、最新の市場動向や個別の条件をご確認のうえ、ご判断いただきますようお願いいたします。

Emerging Changes in Tokyo’s High-End Condominium Market

Looking Ahead to the Next Phase of the Market

Tokyo’s high-end condominium market has experienced remarkable price growth over the past several years.

While newly built condominiums in the Greater Tokyo Area recently exceeded an average price of JPY 100 million, our daily business activities and ongoing discussions with domestic and international investors suggest that the market may be entering a new phase.

Although prime properties in exceptional locations continue to attract strong demand, some high-end resale condominiums are beginning to spend longer on the market, and selective price adjustments are becoming more noticeable.

This does not necessarily indicate a market downturn.

Rather, the market appears to be shifting from one driven primarily by price appreciation to one where buyers are placing greater emphasis on long-term value.

A Market of Selection, Not Correction

Several factors are shaping today’s market.

Interest rates have gradually increased.

Investors have become more focused on long-term returns.

Construction costs also remain elevated, driven by rising material prices and labor shortages. Many industry professionals expect these upward pressures to continue, making a significant decline in new condominium prices unlikely in the near term.

As a result, pricing in the resale market may continue to receive structural support.

The market is increasingly distinguishing between assets with enduring value and those whose pricing is less sustainable.

Price Does Not Always Equal Value

Successful real estate investment is not determined solely by purchase price.

Location, building quality, management, liquidity, rental demand, and redevelopment potential all contribute to long-term value.

The market is gradually evolving from one where “almost everything appreciates” to one where truly high-quality assets stand apart.

A Perspective That Also Applies to Commercial Real Estate

This trend is not limited to residential property.

Commercial and investment real estate is experiencing similar changes, with investors placing greater emphasis on asset quality, income stability, and long-term exit strategies.

At the same time, Japan continues to attract international investors due to its transparent legal framework, stable ownership system, and comparatively attractive pricing among major global cities.

Rather than a weakening market, we believe Japan is entering a period in which high-quality assets will become increasingly differentiated.

Link Realty’s Perspective

At Link Realty Co., Ltd., we work closely with investors, financial institutions, and real estate professionals both in Japan and overseas.

Real estate is often discussed in terms of price.

However, our experience suggests that the market is increasingly rewarding genuine value over price alone.

As market conditions continue to evolve, disciplined analysis and careful asset selection will become more important than ever.

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Disclaimer: This article is intended to provide general market insights based on publicly available information, prevailing market trends, and knowledge gained through Link Realty Co., Ltd.’s day-to-day business activities. Real estate markets are constantly evolving, and conditions vary depending on location, property characteristics, and economic circumstances. If you are considering acquiring, selling, or investing in real estate, please review the latest market information and carefully evaluate your individual circumstances before making any decisions.