国内企業物価指数が上昇、金利のある時代に不動産の価値をどう考える？　― 変化する市場環境と、これからの不動産 ―　Japan Real Estate in a Changing Interest Rate Environment

2026.08.18

2026年、日本の不動産市場を取り巻く金融環境は、大きく変化しています。

長く続いた低金利を前提とした市場から、いわゆる**「金利のある世界」**へ。

物価の上昇、政策金利の引き上げ、長期金利の上昇など、不動産を取り巻く環境も少しずつ変わり始めています。

こうした市場環境の変化は、不動産の価格や資金調達だけでなく、今後の保有方針や投資判断にも影響を与える可能性があります。

今回は、物価と金利の動きから、これからの不動産について考えてみます。

---

国内企業物価指数の上昇が続く

日本銀行が2026年8月13日に発表した7月の国内企業物価指数は、前年同月比7.2％上昇となりました。

企業間で取引されるモノの価格が上昇しており、物価を取り巻く環境には引き続き注意が必要です。

こうした物価の動きは、日本銀行の金融政策を考えるうえでも重要な材料となります。

日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％程度まで引き上げており、市場では今後の追加利上げについても意識される状況となっています。

長期金利も高い水準へ

さらに注目したいのが、長期金利の動きです。

2026年8月18日、日本の10年国債利回りは一時**2.945％**まで上昇し、約30年ぶりの高い水準となりました。

長期金利の上昇は、不動産市場と無関係ではありません。

金融機関の融資金利や、不動産を購入する投資家の資金調達にも、徐々に影響していく可能性があります。

金利が上がると、不動産価格はどうなるのか

金利が上昇すると、不動産を購入する際の借入金利も上昇し、買い手にとって資金調達の負担が大きくなります。

同じ価格の不動産を購入する場合でも、金利が高くなれば毎月の返済額や支払利息が増えるため、これまでと同じ条件では購入しにくくなるケースも出てきます。

その結果、買い手が希望する価格と売り手が希望する価格に差が生まれ、不動産価格にも影響を与える可能性があります。

特に収益不動産では、物件そのものの収益性だけでなく、「どのような条件で資金調達できるのか」も、購入判断を左右する重要な要素となります。

ただし、金利が上昇したからといって、すべての不動産価格が一律に下がるわけではありません。

不動産によって影響は異なる

現在は、建築費や人件費なども高い水準にあります。

新たに同等の建物を建築するコストが上昇すれば、既存不動産の価値を支える要因になることもあります。

また、立地が良く安定した需要が見込める物件や、今後も賃料の上昇が期待できる物件などは、金利上昇局面でも評価される可能性があります。

今後は、

「不動産を持っているかどうか」ではなく、「どのような不動産を持っているか」

という視点が、これまで以上に重要になってくるのではないでしょうか。

金利のある時代だからこそ、現在地を確認する

収益不動産を所有しているからといって、金利上昇を理由に売却を急ぐ必要はありません。

一方で、これまでの低金利環境が今後も続くことを前提として、何となく保有を続けることにも注意が必要です。

現在の借入金利や借入残高、今後の修繕費、賃料の状況、そして現在売却した場合の市場価格などを、一度整理しておくことも大切です。

さらに、売却を検討する場合には、**「売却した後、その資金をどうするのか」**まで考えておく必要があります。

「売る・持つ」だけで考えない

金利が上がったから売却する。

不動産価格が高いうちに売却する。

それだけで判断する必要はありません。

大切なのは、その不動産が今後もご自身の資産形成において、どのような役割を果たしていくのかを考えることです。

保有を続けるのであれば、金利や修繕、賃料、将来の出口まで考える。

売却するのであれば、その後の資金の使い方まで考える。

市場環境が変化している今だからこそ、不動産単体ではなく、資産全体を見ながら判断することが大切ではないでしょうか。

Link Realty株式会社では、収益不動産の売却だけを前提とするのではなく、現在の市場価値や収益状況、今後の保有方針などを踏まえたご相談を承っております。

市場が大きく動いている時期だからこそ、一度ご自身の不動産の**「現在地」**を確認してみることも、今後の資産形成を考える一つのきっかけになると考えています。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売却・購入または投資を推奨するものではありません。市場環境、金融政策、金利、為替等は変動するため、個別の判断にあたっては最新情報をご確認のうえ、必要に応じて専門家へご相談ください。

Japan Real Estate in a Changing Interest Rate Environment

What Investors Should Watch in 2026

Japan’s real estate market is entering a new phase.

After decades of ultra-low interest rates, Japan is moving toward a more normalized interest rate environment.

This does not necessarily mean that Japanese real estate is becoming less attractive.

Rather, the way investors evaluate opportunities in Japan is changing.

Interest rates, financing conditions, inflation, construction costs, rental growth and exit strategy are becoming increasingly important alongside property yield.

Inflation and Interest Rates Are Changing

The Bank of Japan reported that Japan’s Corporate Goods Price Index for July 2026 rose 7.2% year-on-year, highlighting continued cost pressures within the economy.

The Bank of Japan has also moved away from the ultra-low interest rate environment that defined Japan for many years, with the policy rate reaching around 1.0% in June 2026.

Long-term interest rates have also moved higher. On August 18, 2026, the yield on the 10-year Japanese government bond temporarily reached 2.945%, its highest level in approximately 30 years.

For real estate investors, these changes matter.

What Do Higher Interest Rates Mean for Japanese Real Estate?

As interest rates rise, borrowing costs generally increase.

For buyers using financing, higher borrowing costs can affect acquisition budgets, cash flow and expected investment returns.

This may create a wider gap between the price sellers expect and the price buyers are willing to pay.

However, higher interest rates do not automatically mean lower real estate prices across Japan.

The impact can vary significantly depending on location, asset type, rental performance, financing structure and the quality of the property.

Asset Quality Is Becoming More Important

Japan is also experiencing high construction and labor costs.

When replacement costs rise, well-located existing properties may become more difficult or expensive to replicate.

At the same time, properties with stable demand and the potential for rental growth may be better positioned to absorb some of the impact of higher financing costs.

Investors may therefore need to look beyond headline yields.

Location, tenant demand, building quality, rental growth potential, operating performance and future liquidity can all become more important when assessing an investment.

The key question is no longer simply:

“What is the yield?”

It is also:

“What quality of asset am I buying, and how will it perform over the long term?”

What Should International Investors Consider?

For international investors considering Japanese real estate, the changing market environment creates both risks and opportunities.

Financing conditions should be examined carefully, particularly for investors using Japanese bank loans.

Currency movements also remain important. Exchange rates can affect both the effective acquisition cost and future returns when capital is eventually converted back into another currency.

Investors should also consider the characteristics of each asset class.

Residential properties may offer relatively stable rental demand.

Hotels may provide greater exposure to tourism and inbound demand, but operating performance can fluctuate.

Office and commercial properties require careful consideration of location, tenant quality and future leasing demand.

There is no single investment strategy that applies to every property.

Beyond Yield: Think About the Exit

In a changing interest rate environment, acquisition price and current yield are only part of the investment decision.

Investors should also consider how an asset may be viewed by the next buyer.

Who is likely to purchase the property in the future?

Will financing remain available?

Can rents grow?

Will the property remain competitive as it ages?

These questions become increasingly important as Japan moves away from the assumptions of the ultra-low-rate era.

For this reason, we believe that:

Asset quality and exit strategy are becoming more important than yield alone.

Japan Remains a Market to Watch

Rising interest rates do not necessarily change the fundamental reasons investors consider Japanese real estate.

Japan continues to offer major metropolitan markets such as Tokyo and Osaka, a large and relatively transparent real estate market, strong tourism demand in selected locations, and a wide range of opportunities across residential, office, hotel and commercial assets.

However, investors may need to become more selective.

Rather than asking simply:

“Is Japanese real estate attractive?”

the more important question may now be:

“Which assets in Japan remain attractive in this new environment?”

That distinction is likely to become increasingly important in 2026 and beyond.

---

About Link Realty

Link Realty Co., Ltd. supports domestic and international clients considering real estate opportunities in Japan, including income-producing properties, hotels, commercial properties and development sites.

We believe that successful real estate decisions should consider not only acquisition price and current yield, but also asset quality, financing, market conditions and future exit strategy.

As Japan enters a new interest rate environment, understanding these factors may become increasingly important when identifying long-term opportunities in the Japanese real estate market.

---

This article is provided for general informational purposes only and does not constitute investment, financial, tax or legal advice, nor a recommendation to buy or sell any specific property. Market conditions, monetary policy, interest rates and exchange rates are subject to change. Investors should obtain appropriate professional advice before making individual decisions.