大規模修繕の前に売る？修繕してから売る？　一棟収益マンションのオーナーが考えたい「保有継続」と「売却」の判断基準

2026.08.29

一棟収益マンションを長く保有していると、いずれ避けて通れないのが「大規模修繕」です。

外壁塗装、屋上防水、給排水設備、エレベーター、共用部など、建物は築年数の経過とともに修繕や設備更新が必要になります。

そこでオーナー様からよく出てくるのが、

「大規模修繕をして、このまま持ち続けるべきか」

「大きなお金をかける前に売却した方がいいのか」

という問題です。

結論からいえば、どちらが正しいとは一概にはいえません。

重要なのは、修繕費だけを見るのではなく、「これから何年保有するのか」「その間にどれくらい収益を得られるのか」「現在売却するといくら残るのか」まで含めて比較することです。

例えば、3年後に5,000万円の修繕が必要なら？

仮に、築20年以上の一棟収益マンションを所有しており、今後数年間で5,000万円程度の大規模修繕・設備更新が必要になるとします。

このとき、

「5,000万円かかるから売却する」

と考えるのも、

「修繕すれば建物が良くなるから保有する」

と考えるのも、少し早いかもしれません。

まず確認したいのは、その5,000万円を投じたあと、何年間その物件を保有する予定なのかという点です。

今後10年、15年と保有するのであれば、計画的に修繕を行い、建物の競争力を維持しながら賃貸経営を続けることには十分な意味があります。

一方で、数年以内に相続や資産組み換え、事業承継などを予定しているのであれば、多額の修繕費を投じる前に売却する選択肢も検討する価値があります。

つまり、「修繕するかどうか」ではなく、「修繕したあと何年保有するのか」まで考えることが重要なのです。

「満室だから大丈夫」とは限らない

一棟収益マンションでは、現在の入居率だけで判断するのも注意が必要です。

たとえ現在満室でも、

・周辺相場より賃料が低くなっていないか
・長期入居者が多く、将来まとまった退去が発生しないか
・設備が周辺の新しい賃貸物件と比較して見劣りしていないか
・給排水管やエレベーターなど、大きな設備更新が控えていないか
・これまでの修繕履歴が整理されているか

といった点まで確認する必要があります。

大切なのは現在の表面利回りだけではありません。

今後10年間で、その建物がどれくらいのキャッシュを生み出し、どれくらいの支出が発生するのか。

ここを見ることが、一棟収益マンションの経営では重要になります。

修繕すれば、その金額だけ高く売れるとは限らない

売却を検討している場合には、もう一つ重要なポイントがあります。

例えば5,000万円をかけて大規模修繕を行ったからといって、必ず売却価格が5,000万円以上高くなるとは限りません。

もちろん、修繕履歴がしっかりしている建物は買主に安心感を与えます。

一方で、収益不動産の価格は、建物の状態だけではなく、賃料収入、立地、土地価格、将来性、融資評価など、さまざまな要素から決まります。

そのため、近い将来の売却を考えているのであれば、

「修繕してから売却した場合」

と

「現状のまま売却した場合」

の両方を比較してみることが大切です。

築年数より「これからかかるお金」を見る

収益不動産では、「築20年」「築30年」という築年数だけに目が行きがちです。

しかし、同じ築25年でも、

定期的に修繕され、設備更新も行われてきた建物と、長期間ほとんど手を入れていない建物では、今後必要となる支出は大きく異なります。

そのため、保有継続を判断するときには、

過去の修繕履歴と、これから10年間の修繕予定

を一度整理してみることをおすすめします。

外壁、防水、給排水、エレベーター、消防設備、空調、共用部など、今後発生する可能性のある支出を概算でも把握すると、物件の本当の収益力が見えやすくなります。

「売る・持つ」は、感覚ではなく数字で比較する

長年所有してきた不動産には、オーナー様それぞれの思いがあります。

そのため、「古くなったから売る」「満室だから持ち続ける」という単純な判断ではなく、

① 現在売却した場合の価格・手残り

② 今後保有した場合の賃料収入

③ 今後必要となる修繕・設備更新費

④ 将来売却した場合の想定価格

⑤ 相続・資産承継の予定

などを整理して比較することが重要です。

場合によっては、修繕して10年以上保有する方が良いケースもあります。

反対に、多額の修繕費を投じる前に資産を組み換えた方が良いケースもあります。

大切なのは、最初から「売却ありき」「保有ありき」で考えないことです。

まとめ

一棟収益マンションを所有していると、大規模修繕や設備更新はいつか必ず検討することになります。

そのとき、

「あと10年保有するために必要なお金はいくらなのか」

そして、

「今売却した場合、いくら手元に残るのか」

この2つを一度比較してみてはいかがでしょうか。

Link Realty株式会社では、一棟収益マンションについて、単純な売却査定だけではなく、賃貸状況や修繕履歴、今後の支出なども踏まえながら、「保有を続ける場合」と「売却する場合」の双方から検討することを大切にしています。

大規模修繕を控えている物件、築年数が経過した物件、今後の保有方針に迷われている物件などがございましたら、お気軽にご相談ください。

※本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の不動産について売却・保有・修繕等を推奨するものではありません。実際の判断にあたっては、物件の状況、賃貸借条件、修繕履歴、税務・法務、資金計画等を踏まえた個別の検討が必要です。

Link Realty株式会社