築20〜30年の収益不動産、今は売却か保有か？Investment Properties Aged 20–30 Years: Is It Time to Sell or Hold？　Evaluating Asset Value and Investment Strategy in a Rising Interest Rate Environment

2026.11.04

金利上昇局面で考える、不動産の資産価値と投資判断

2026年に入り、日本の不動産市場を取り巻く環境は変化しています。

日本銀行は10月30日の金融政策決定会合で政策金利を1.25％に据え置きましたが、今後も金利動向には注意が必要です。

不動産オーナーにとって、借入金利の上昇は収益性に直接影響します。特に築20〜30年を迎える収益不動産では、金利負担に加え、建物の老朽化や修繕費用の増加など、複数の課題が重なる時期でもあります。

こうした環境下で、所有する不動産を売却するべきか、それとも保有を継続するべきか。

重要なのは、築年数や表面利回りだけで判断しないことです。

1．金利上昇が収益不動産に与える影響

借入金利が上昇すれば、変動金利による借入れや借換えを予定しているオーナーの資金繰りに影響する可能性があります。

例えば、借入残高2億円の物件で適用金利が1％上昇した場合、単純計算では年間約200万円の利息負担増加に相当します。

実際の返済額への影響は返済方式や残存期間などによって異なりますが、賃料収入が変わらなければ、手元に残るキャッシュフローは圧迫されます。

また、購入希望者にとっても資金調達コストの上昇は投資判断に影響するため、売却価格と買主の希望価格に乖離が生じる可能性があります。

2．築20〜30年の物件で確認すべき修繕リスク

築20〜30年の収益不動産では、建物の維持管理状況が資産価値を大きく左右します。

特に注意したいのは、外壁・屋上防水・給排水設備・エレベーターなどの修繕履歴です。

これまで適切に維持管理されてきた物件と、必要な修繕を先送りしてきた物件では、同じ築年数であっても将来の支出が大きく異なります。

表面的な利回りが高くても、取得後に多額の修繕費用が発生すれば、実質的な投資収益は低下します。

売却・保有のいずれを選択する場合でも、今後10年間程度の修繕計画と資金負担を把握することが重要です。

3．賃貸需要と立地が長期的な価値を左右する

築年数が経過していても、立地条件が良く、安定した賃貸需要が見込める不動産には競争力があります。

一方、人口動態や周辺の新築供給状況によっては、将来的に賃料の維持が難しくなる地域も考えられます。

今後は、現在の入居率だけではなく、5年後、10年後も入居者から選ばれる物件であるかという視点が必要です。

リノベーションによって競争力を回復できる物件であれば、改修費用と期待賃料を比較し、投資回収の可能性を検討することも有効です。

4．不動産の価値を判断する6つの視点

私たちは、収益不動産を評価する際、主に以下の6つの要素を重視しています。

1. 立地：交通利便性、周辺環境、将来性
2. 賃貸需要：入居率、賃料水準、人口動態
3. 修繕履歴：建物・設備の維持管理状況と将来の修繕費
4. 築年数：建物の経年劣化と残存する経済的耐用年数
5. 遵法性：建築基準法等への適合状況、検査済証の有無
6. 価格・利回り：実質収益、投資リスク、出口戦略

これらの条件を総合的に評価することで、単に築年数が古いという理由だけで売却を判断することなく、不動産の持つ本来の価値を検討できます。

5．売却か保有か。その判断基準とは

保有を継続する場合には、今後の賃料収入から借入返済、維持管理費、修繕費、税負担などを差し引いたキャッシュフローを検証する必要があります。

一方、売却を検討する場合には、現在の市場価格に加え、将来の修繕負担や金利上昇リスクを考慮することが重要です。

また、売却によって得られる資金を、より競争力の高い不動産へ再投資するという選択肢もあります。

ただし、売却には税金や諸費用が発生するため、手取り額を踏まえた比較が欠かせません。

まとめ

築20〜30年という築年数そのものが、売却を判断する理由になるわけではありません。

重要なのは、現在の収益性だけでなく、将来の賃貸需要、修繕負担、金融環境、そして市場での評価を総合的に検討することです。

金利環境が変化する今こそ、保有する不動産の資産価値を改めて確認する機会ではないでしょうか。

Link Realty株式会社では、収益不動産の売買仲介に加え、収益性の分析や不動産の有効活用、資産の組み換えなどについても、専門家との連携を通じてサポートしています。

Investment Properties Aged 20–30 Years: Is It Time to Sell or Hold?

Evaluating Asset Value and Investment Strategy in a Rising Interest Rate Environment

Japan’s real estate investment environment is undergoing significant changes.

At its October 30, 2026 meeting, the Bank of Japan maintained its policy interest rate at 1.25%. Nevertheless, the future direction of borrowing costs remains an important consideration for property investors.

For owners of income-producing properties built 20 to 30 years ago, rising financing costs may coincide with aging buildings, increasing maintenance expenses, and the need for major capital improvements.

Should investors sell their properties or continue holding them?

The answer requires more than simply considering building age or headline rental yields.

1. How Rising Interest Rates Affect Property Investments

Higher borrowing costs can reduce cash flow, particularly for owners with floating-rate loans or upcoming refinancing requirements.

For example, a one-percentage-point increase in interest rates on an outstanding loan of JPY 200 million represents approximately JPY 2 million in additional annual interest on a simplified basis.

Actual repayment impacts depend on the loan structure and repayment schedule.

Higher financing costs may also influence buyers’ required returns, potentially widening the gap between sellers’ expectations and achievable transaction prices.

2. Maintenance and Capital Expenditure Risks

For properties aged 20–30 years, maintenance history becomes increasingly important.

Key areas include exterior walls, roof waterproofing, plumbing systems, elevators, and major mechanical equipment.

Two properties of the same age can have substantially different investment profiles depending on how they have been maintained.

A seemingly attractive rental yield may be significantly reduced by major capital expenditures after acquisition.

Investors should therefore assess both historical maintenance and anticipated capital expenditure over the coming decade.

3. Location and Long-Term Rental Demand

An older property in a strong location can remain competitive when supported by sustainable rental demand.

However, demographic changes, new housing supply, and shifts in tenant preferences can affect future occupancy and rental levels.

Investors should assess not only current occupancy but also whether the property is likely to remain attractive to tenants five or ten years from now.

Where renovation can enhance competitiveness, projected rental increases should be evaluated against the required investment.

4. Six Key Factors in Property Valuation

At Link Realty, we consider six fundamental factors when evaluating income-producing real estate:

1. Location: Accessibility, surrounding environment, and long-term prospects.
2. Rental Demand: Occupancy, achievable rents, and demographic trends.
3. Maintenance History: Building condition and future capital expenditure.
4. Building Age: Physical deterioration and remaining economic life.
5. Regulatory Compliance: Building regulations, permits, and inspection documentation.
6. Price and Yield: Net operating performance, investment risk, and exit strategy.

Together, these factors provide a more comprehensive assessment than building age or gross rental yield alone.

5. Making the Sell-or-Hold Decision

Owners considering continued ownership should evaluate future rental income against debt service, operating expenses, capital expenditure, and taxes.

Those considering a sale should compare the property’s current market value with the risks and returns associated with continued ownership.

Reallocating capital into newer or more competitive assets may also be an option.

However, transaction costs, taxes, and net proceeds must be carefully considered before making a decision.

Conclusion

A property’s age alone should not determine whether it is time to sell.

The more important question is whether the asset can continue generating sustainable returns while maintaining its competitive position.

In a changing interest rate environment, reassessing the fundamental value of existing real estate assets is increasingly important.

Link Realty Co., Ltd. supports investors and property owners through real estate brokerage, investment analysis, asset repositioning, and collaboration with legal, tax, and other professional advisers.